Strandrett

Eiendommer med strandlinje har gjennom rettsavgjørelser rettigheter også i sjø. Denne retten, som kalles Strandrett er ulovsfestet dvs regulert gjennom rettsavgjørelser:

Strandretten er en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst – den såkalte tilflottsrett – og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling i sjøen og et visst vern mot forurensning og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten."

En del av strandretten er tilflottsretten:

Tilflottsrett: Retten til å komme til og fra med båt.

Om tilflottsretten er krenket beror på en konkret vurdering. Lovstridighet forutsetter at det må kunne påvises konkrete ulemper for aktuell eller påregnelig utnyttelse av strandeierens eiendom, og det må dreie seg om en vesentlig vanskeliggjort adkomst for at et erstatningskrav skal vinne frem.

Eiendomsrett i sjø "så langt en hest kan flyte"

De fleste har hørt uttrykket " så langt en hest kan flyte". Denne retten er av domstolene avgjort til å være begrenset av marbakken, som tilsvarer 2 meters vanndybde på middels lav vannstand når bunnen faller med mer enn 1/5 mot dypere vann.

Hva hvis det er mer enn 2 meter dypt fra strandsone kanten? Domsavsigelser rundt dette viser at inntil 30 meter ut fra strandsone kanten kan være innenfor interessesfæren til eiendommen når det er dypere enn 2 meter, men da gjelder retten primært muligheten for økonomisk utnyttelse av bunndyr og skjell, samt muligheten for å nekte andre utfylling eller andre tiltak som er til ulempe for eiendommen.

Arendal Havnestyre er myndighet i havnedistriktet etter det som følger av havne og farvannslov. I Arendal forutsettes det at alt sjøareal fra strandsonekant og utover i sjø ved middels lav vannstand ikke er eiet av noen, men en del av det offentliges interessesfære og dermed administrert av havnestyrets gjennom det som følger av havne og farvannsloven og havnestyrets vedtatte myndighet. Arendal havnestyre har allikvel ingen hjemmel for å underkjenne eller fravike tilflottsretten i det som rettmessig vedtas etter havne og farvannslov.

Utbygging eller anlegging av brygger, moringer, endring av kystlinjen etc eller andre tiltak på egen eiendom er ikke en rettighet etter tilflottsretten. Det er kun adkomst med båt til egen eiendom som er regulert. Derfor kan ikke tilflottsretten påberopes for å anlegge egne anlegg, men kun påberopes dersom nabos eller andres anlegg hindrer for egen bruk og rett.

Utbygningssaker i sjøen avgjøres etter både havne og farvannslov § 18 2 ledd ,og plan og bygningsloven som også gjelder i sjø ut til grunnlinjen.

Når saker avgjøres etter havne og farvannslov, vurderes tilflottsretten før avgjørelse fattes.

I enkelte tilfeller vil også havnestyret be om at naboer uttaler seg om tiltaket før godkjenning nettopp for bedre å kunne vurdere tilflottsretten.

I en høyesterettsdom fra 1996 sies det:

Strandretten er den bruk en grunneier har rett til utenfor eiendommens grenser i sjøen. Retten til sjøverts atkomst - tilflott - til egen strand, til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen og til å kunne bade fra den, er sentrale elementer i strandretten, som påbe ropes i denne sak. Derimot antar jeg at interesser som ikke innebærer en aktiv bruk av sjøområdet, men som er knyttet til å forhindre ulemper av naborettslig karakter, så som støymessige eller estetiske ulemper, i første rekke må forankres i det naborettslige vern som følger av grannelova.

I en dom fra 1987 fremgår :

Lagmannsretten har med rette lagt til grunn at strandretten er beskyttet mot vesentlige inngrep fra tredjemann. De beføyelser som inngår under strandretten, er vernet i samme grad som eiendomsretten. Dette gjelder for eksempel tilflottsretten og retten til bading. Beskyttelsen av strandretten er ikke avhengig av en interesseavveining ut fra påregnelighetsbetraktninger, og det forhold at det tidligere er gjort inngrep, gir ikke grunnlag for nye.